A cura dell'Avv. Raffaele Petrone
La versatilità del credito fondiario
Nell’attuale panorama economico emerge, sempre più a chiare lettere, la difficoltà da parte degli imprenditori nel far fronte a pregresse esposizioni debitorie, nonché a eventuali e improvvisi oneri finanziari a causa delle difficoltà del mercato interno, o della contrattura di quello estero, che vede una situazione negativa generalizzata a livello europeo e, in alcuni casi, anche per nazioni extraeuropee che sino a oggi avevano una importante crescita del PIL.
Dette difficoltà economiche sfociano in aumenti nell’utilizzo di “fidi”, nella richiesta di nuovi finanziamenti e in altre forme di ausilio volti a soddisfare le esigenze del momento particolarmente sfavorevole.
Nel corso degli anni di attività professionale si è avuto modo di notare come sovente l’imprenditore abbia fatto ricorso alla richiesta di un mutuo non solo per l’acquisto di strutture ove svolgere l’attività, di macchinari, etc. ma anche al fine di definire posizioni debitorie.
Spesso l’erogazione di un mutuo viene richiesta dall’imprenditore per estinguere il c.d. “scoperto di conto” e cristallizzare il debito, consentendogli di farvi fronte in un periodo di tempo prestabilito, con una rata mensile e con interessi inferiori.
Nel novero dei mutui emerge il mutuo fondiario. Disciplinato dall’art. 38 della legge 385/1993, Testo Unico Bancario, il quale esattamente dispone: “1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. 2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
Premesso quanto sopra, ciò che a prima vista appare di facile comprensione è il medio lungo termine del mutuo fondiario, la garanzia ipotecaria di primo grado e, nel secondo comma, il rapporto con il valore dei beni gravati dal vincolo ipotecario.
Letto in tal modo questa particolare tipologia di mutuo sembrerebbe escludere quanto rilevato in premessa, ma nella realtà il mutuo fondiario rappresenta una soluzione sempre più “adottata” dagli imprenditori e dagli istituti di credito, oltre che per quella che potrebbe essere considerata la sua naturale funzione, anche per il ripianamento delle esposizioni debitorie.
Ci si potrebbe chiedere: quali differenze intercorrono tra il mutuo ipotecario e il fondiario?
Il mutuo fondiario prevede: l’erogazione di un importo sino all’80% del valore del bene; la durata del rimborso in un periodo compreso tra i diciotto mesi e i trenta anni e l’applicazione di un tasso di interessi inferiore. Oltre a tali vantaggi del credito fondiario vi sono anche delle spese notarili inferiori alla media di mercato e un regime fiscale agevolato. Ulteriori distinguo di natura tecnica sono contenuti nel seguente art. 39 del T.U.B., ma non rilevanti in questa sede. Nel mutuo ipotecario solitamente la durata è inferiore, l’importo erogato – oggi – non raggiunge quella percentuale e gli interessi hanno un tasso maggiore. Bisogna anche premettere che la percentuale dell’80% sopra indicata può raggiungere il 100%, in alcuni casi particolari, attraverso la sottoscrizione di polizze assicurative oppure di fideiussioni bancarie e in questo caso, possono assumere un ruolo determinante i c.d. Confidi, consorzi di garanzia anch’essi regolamentati dal T.U.B. agli art. 106 e seguenti.
Ora, da un punto di vista dialettico e cercando di evitare eccessivi “tecnicismi, l’applicazione concreta dei concetti alle reali esigenze di un imprenditore, premettendo che quanto affermato rappresenta l’attuale orientamento della Suprema Corte.
È possibile, come si diceva innanzi, che un imprenditore si trovi in difficoltà nel far fronte ai propri debiti, da intendersi quali scoperti di conto e altri affidamenti, e intenda razionalizzare gli stessi in un medio-lungo periodo, avendo delle scadenze programmate e una rata costante.
Questa realtà dei fatti deve confrontarsi col disposto del richiamato art. 38 T.U.B., che non pone alcun vincolo alla concessione del mutuo fondiario, eccezion fatta per l'iscrizione dell'ipoteca di 1° grado. Da un’attenta lettura del testo emerge a chiare lettere come l’articolo in esame non indichi in alcun modo quale debba essere il motivo del finanziamento, qualunque sia lo scopo non entra nella causa del contratto, che è data dalla immediata disponibilità di denaro.
Però, già tale condizione (l’ipoteca di 1° grado), potrebbe spaventare quell’imprenditore il cui unico bene risulta gravato da un precedente vincolo ipotecario, ma anche in questo caso, così come valutato da parte di alcuni Giudici di merito, può essere concesso il mutuo fondiario al nostro imprenditore, purché venga rispettata la percentuale dell’80%. Ciò significa che l’importo erogato con il fondiario può essere garantito da un’ipoteca di secondo grado, a condizione che la somma erogata, unitamente al capitale residuo del mutuo garantito dall’ipoteca di 1° grado, non superi la soglia dell’ormai noto 80%.
Ecco quindi che il mutuo fondiario può assolvere alle esigenze dell’imprenditore, anche in presenza di una precedente ipoteca.
Una volta che le condizioni per l’erogazione siano esistenti, dobbiamo precisare che l’Istituto mutuante non ha alcun obbligo di verificare l'utilizzazione che il mutuatario fa della somma erogata, in quanto il mutuo fondiario – come sopra detto – non può essere identificato come "di scopo".
L’imprenditore quindi non sarà costretto a dichiarare – almeno nella forma – quale utilizzo intenda fare della somma erogata e una delle possibili finalità dell'operazione di credito fondiario può consistere nell’estinzione di un debito precedente, già in essere verso un terzo o verso la stessa banca concedente il finanziamento fondiario (Bonfatti).
Anche la Corte di Cassazione tranquillizza il nostro ipotetico imprenditore, il quale se decidesse di percorrere la strada del mutuo fondiario per ripianare i debiti contratti, saprebbe che infatti è "lecito il contratto di mutuo fondiario stipulato dal mutuatario, ai sensi dell'art. 38 T.U.B. per sanare debiti pregressi verso la banca mutuante" (Cass. Civ. 19282/14).
Tali decisivi interventi hanno fatto sì che la figura del mutuo fondiario assumesse un ruolo determinante anche nella soluzione di crisi aziendali, consentendo all’imprenditore di razionalizzare i propri debiti.
Accade spesso che il mutuo fondiario sia considerato come finanziamento di opere relative a immobili (acquisto di fondi, di fabbricati o ristrutturazione degli stessi), ma ciò non risponde al vero e, dall’esperienza, si ricava come una parte degli imprenditori sia nella convinzione che il fondiario non possa costituire uno strumento risolutore dei propri problemi.
Le condizioni di erogazione e la disponibilità di un bene immobile su cui costituire la garanzia per la Banca mutuante sono sì elementi imprescindibili, ma ciò che interessava era tentare di chiarire la possibilità di utilizzo del credito fondiario quale strumento di consolidamento del debito.
Dette difficoltà economiche sfociano in aumenti nell’utilizzo di “fidi”, nella richiesta di nuovi finanziamenti e in altre forme di ausilio volti a soddisfare le esigenze del momento particolarmente sfavorevole.
Nel corso degli anni di attività professionale si è avuto modo di notare come sovente l’imprenditore abbia fatto ricorso alla richiesta di un mutuo non solo per l’acquisto di strutture ove svolgere l’attività, di macchinari, etc. ma anche al fine di definire posizioni debitorie.
Spesso l’erogazione di un mutuo viene richiesta dall’imprenditore per estinguere il c.d. “scoperto di conto” e cristallizzare il debito, consentendogli di farvi fronte in un periodo di tempo prestabilito, con una rata mensile e con interessi inferiori.
Nel novero dei mutui emerge il mutuo fondiario. Disciplinato dall’art. 38 della legge 385/1993, Testo Unico Bancario, il quale esattamente dispone: “1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. 2. La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
Premesso quanto sopra, ciò che a prima vista appare di facile comprensione è il medio lungo termine del mutuo fondiario, la garanzia ipotecaria di primo grado e, nel secondo comma, il rapporto con il valore dei beni gravati dal vincolo ipotecario.
Letto in tal modo questa particolare tipologia di mutuo sembrerebbe escludere quanto rilevato in premessa, ma nella realtà il mutuo fondiario rappresenta una soluzione sempre più “adottata” dagli imprenditori e dagli istituti di credito, oltre che per quella che potrebbe essere considerata la sua naturale funzione, anche per il ripianamento delle esposizioni debitorie.
Ci si potrebbe chiedere: quali differenze intercorrono tra il mutuo ipotecario e il fondiario?
Il mutuo fondiario prevede: l’erogazione di un importo sino all’80% del valore del bene; la durata del rimborso in un periodo compreso tra i diciotto mesi e i trenta anni e l’applicazione di un tasso di interessi inferiore. Oltre a tali vantaggi del credito fondiario vi sono anche delle spese notarili inferiori alla media di mercato e un regime fiscale agevolato. Ulteriori distinguo di natura tecnica sono contenuti nel seguente art. 39 del T.U.B., ma non rilevanti in questa sede. Nel mutuo ipotecario solitamente la durata è inferiore, l’importo erogato – oggi – non raggiunge quella percentuale e gli interessi hanno un tasso maggiore. Bisogna anche premettere che la percentuale dell’80% sopra indicata può raggiungere il 100%, in alcuni casi particolari, attraverso la sottoscrizione di polizze assicurative oppure di fideiussioni bancarie e in questo caso, possono assumere un ruolo determinante i c.d. Confidi, consorzi di garanzia anch’essi regolamentati dal T.U.B. agli art. 106 e seguenti.
Ora, da un punto di vista dialettico e cercando di evitare eccessivi “tecnicismi, l’applicazione concreta dei concetti alle reali esigenze di un imprenditore, premettendo che quanto affermato rappresenta l’attuale orientamento della Suprema Corte.
È possibile, come si diceva innanzi, che un imprenditore si trovi in difficoltà nel far fronte ai propri debiti, da intendersi quali scoperti di conto e altri affidamenti, e intenda razionalizzare gli stessi in un medio-lungo periodo, avendo delle scadenze programmate e una rata costante.
Questa realtà dei fatti deve confrontarsi col disposto del richiamato art. 38 T.U.B., che non pone alcun vincolo alla concessione del mutuo fondiario, eccezion fatta per l'iscrizione dell'ipoteca di 1° grado. Da un’attenta lettura del testo emerge a chiare lettere come l’articolo in esame non indichi in alcun modo quale debba essere il motivo del finanziamento, qualunque sia lo scopo non entra nella causa del contratto, che è data dalla immediata disponibilità di denaro.
Però, già tale condizione (l’ipoteca di 1° grado), potrebbe spaventare quell’imprenditore il cui unico bene risulta gravato da un precedente vincolo ipotecario, ma anche in questo caso, così come valutato da parte di alcuni Giudici di merito, può essere concesso il mutuo fondiario al nostro imprenditore, purché venga rispettata la percentuale dell’80%. Ciò significa che l’importo erogato con il fondiario può essere garantito da un’ipoteca di secondo grado, a condizione che la somma erogata, unitamente al capitale residuo del mutuo garantito dall’ipoteca di 1° grado, non superi la soglia dell’ormai noto 80%.
Ecco quindi che il mutuo fondiario può assolvere alle esigenze dell’imprenditore, anche in presenza di una precedente ipoteca.
Una volta che le condizioni per l’erogazione siano esistenti, dobbiamo precisare che l’Istituto mutuante non ha alcun obbligo di verificare l'utilizzazione che il mutuatario fa della somma erogata, in quanto il mutuo fondiario – come sopra detto – non può essere identificato come "di scopo".
L’imprenditore quindi non sarà costretto a dichiarare – almeno nella forma – quale utilizzo intenda fare della somma erogata e una delle possibili finalità dell'operazione di credito fondiario può consistere nell’estinzione di un debito precedente, già in essere verso un terzo o verso la stessa banca concedente il finanziamento fondiario (Bonfatti). Anche la Corte di Cassazione tranquillizza il nostro ipotetico imprenditore, il quale se decidesse di percorrere la strada del mutuo fondiario per ripianare i debiti contratti, saprebbe che infatti è "lecito il contratto di mutuo fondiario stipulato dal mutuatario, ai sensi dell'art. 38 T.U.B. per sanare debiti pregressi verso la banca mutuante" (Cass. Civ. 19282/14).
Tali decisivi interventi hanno fatto sì che la figura del mutuo fondiario assumesse un ruolo determinante anche nella soluzione di crisi aziendali, consentendo all’imprenditore di razionalizzare i propri debiti.
Accade spesso che il mutuo fondiario sia considerato come finanziamento di opere relative a immobili (acquisto di fondi, di fabbricati o ristrutturazione degli stessi), ma ciò non risponde al vero e, dall’esperienza, si ricava come una parte degli imprenditori sia nella convinzione che il fondiario non possa costituire uno strumento risolutore dei propri problemi.
Le condizioni di erogazione e la disponibilità di un bene immobile su cui costituire la garanzia per la Banca mutuante sono sì elementi imprescindibili, ma ciò che interessava era tentare di chiarire la possibilità di utilizzo del credito fondiario quale strumento di consolidamento del debito.